Le 7 mars 2008

Décision relative aux « Bank Towers »

La SÉFM a décidé de déposer un appel concernant la décision provisoire de la Commission de révision de l’évaluation foncière (CRÉF) relativement aux « Toronto Bank Towers ». 

La décision d'interjeter appel auprès de la Cour divisionnaire a été prise après avoir consulté nos conseillers juridiques et la ville de Toronto. 

La SÉFM a estimé qu'il était nécessaire de faire appel car si la décision de la CRÉF est retenue, cela modifiera de manière importante la manière dont de nombreuses propriétés sont évaluées en Ontario. Par exemple, cette décision pourrait influer sur l'évaluation des centres commerciaux, des immeubles de bureaux et d'autres propriétés commerciales locataires.

L'interprétation de la valeur actuelle par la CRÉF et la méthodologie que celle-ci a adoptée pour l'évaluation des propriétés louées diffèrent de manière significative de celles utilisées par la SÉFM et par la plupart des autres organismes d'évaluation en Amérique du Nord.

L'approche actuelle de la SÉFM en matière d'évaluation des propriétés commerciales, qui prend en compte le terrain et tout ce qui s'y trouve depuis plus de 40 ans.

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Contexte

La décision a trait aux plaintes portant sur l'évaluation de six complexes de bureaux à valeur élevée du centre-ville de Toronto (nommés collectivement « Toronto Bank Towers ») qui ont été déposées au cours des années d'imposition 2001 et 2002.

Ces plaintes ont fait l'objet d'audiences de la CRÉF à partir de 2005. Ces audiences ont pris fin en février 2007. La CRÉF a rendu une décision provisoire le vendredi 22 février 2008.

L'appel est fondé sur notre interprétation de la Loi sur l'évaluation selon laquelle la propriété doit être évaluée à sa valeur actuelle. Le terme valeur actuelle dans la Loi sur l'évaluation « s’entend de la somme que produirait, le cas échéant, la vente du fief simple non grevé entre un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de dépendance ».

Le fief simple est la forme de droit de la propriété la plus élevée reconnue par la loi. Si vous possédez une propriété en fief simple, vous avez droit à l'utilisation et à la jouissance complètes de celle-ci et vous pouvez la vendre, l'échanger ou la léguer par testament à la personne de votre choix. La position de la SÉFM quant à cette définition figurant dans la Loi est qu'elle nécessite l'évaluation de tous les intérêts sur la terre, y compris les intérêts des locataires et les améliorations locatives.

Le propriétaire a interprété les termes « fief simple non grevé » compris dans cette définition comme signifiant que la SÉFM doit évaluer la propriété comme si elle était inoccupée et non aménagée; cette interprétation de l'évaluation de la valeur actuelle ne reflète que l'intérêt du propriétaire.

La CRÉF était d'accord avec cette position. Elle a également décidé que les améliorations locatives élaborées et de grande valeur ne doivent pas être prises en compte dans la détermination de la valeur imposable.