Objectifs
Contexte
Avant de déposer une plainte
Dépôt d’une plainte
Préparation en vue d'une audience auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière
Audience de la Commission de révision de l’évaluation foncière
Décision de la Commission de révision de l’évaluation foncière
Renseignements connexes
Objectifs
Fournir des directives et des informations sur le processus de plainte de la Commission de révision de l’évaluation foncière (CRÉF) pour les immeubles résidentiels, y compris les condominiums et les fermes ainsi que les forêts aménagées et les propriétés de terres protégées.
Contexte
Une évaluation foncière comprend la valeur et la catégorie d'imposition d'une propriété en vertu des directives de la Société d'évaluation foncière des municipalités (SÉFM). Les avis d'évaluation foncière sont en général envoyés au mois de novembre. Cependant, seuls les propriétaires fonciers ayant apporté des modifications à leurs propriétés recevront un avis. Les municipalités locales se servent de l'évaluation pour déterminer le montant de l'impôt foncier dont les propriétaires devront s'acquitter.
La Commission de révision de l’évaluation foncière est un tribunal indépendant géré par le ministère du Procureur général. Sa fonction principale repose sur l'audience des plaintes de personnes estimant que la valeur imposable ou la catégorie d'imposition de leur propriété est inexacte. La Commission gère également les plaintes relatives à d'autres sujets, par exemple l'agrément des subventions scolaires.
Pour qu'une évaluation soit réexaminée, la plainte doit être déposée avant le 31 mars. Il est possible de déposer une plainte, que le propriétaire foncier ait reçu un avis d'évaluation foncière ou pas.
Des frais accompagnent le dépôt d'une plainte auprès de la Commission de révision de l'évaluation foncière. Le montant varie suivant la catégorie d'imposition de la propriété. Pour obtenir davantage de renseignements sur les frais de dossier, veuillez consulter le site Web de la CRÉF sur www.arb.gov.on.ca.
Les articles 40, 44 et 45 de la Loi sur l'évaluation établissent la juridiction de la Commission de révision de l’évaluation foncière et les questions dont elle a la charge.
Toute personne a la possibilité de déposer une plainte auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière si elle estime que :
- l'évaluation de la valeur courante de sa propriété est trop élevée;
- elle a été placée à tort sur le rôle d'évaluation, ou est exclue de celui-ci;
- ses subventions scolaires sont incorrectes;
- sa catégorie d'imposition est incorrecte;
- dans le cas où une propriété fait partie de plusieurs catégories, si la personne estime que la part attribuable à chaque catégorie est inexacte.
Les plaintes mentionnées ci-dessus peuvent être déposées par le propriétaire foncier, un tiers, une municipalité ou une commission scolaire. Le plaignant désigne la personne déposant la plainte. Le répondant désigne la personne ou l'interlocuteur chargé de traiter la plainte.
Il est également possible de déposer une plainte à propos d'une évaluation foncière supplémentaire ou d'une évaluation omise. La date limite de dépôt des plaintes est indiquée en bas de l'avis d'évaluation foncière supplémentaire ou omise.
Haut de page ^
Avant de déposer une plainte
Si un propriétaire foncier réfute l'évaluation de sa propriété, il pourra d'abord prendre en considération les options suivantes :
- Appelez la Société d’évaluation foncière des municipalités (SÉFM) au 1-866-296-MPAC (6722).
- Demandez à la SÉFM de réexaminer la valeur imposable de votre propriété et la catégorie d’imposition. La SÉFM la réexaminera gratuitement. Vous pouvez déposer une demande de réexamen à tout moment avant le 31 décembre 2007. Cliquez ici pour obtenir plus de renseignements sur le processus de Demande de réexamen (DR).
En lançant la procédure de demande de réexamen, le propriétaire foncier a la possibilité de fournir à la SÉFM les renseignements qui n'étaient pas disponibles au moment de l'évaluation de la propriété, ou il pourra mettre à jour les renseignements erronés ayant été pris en compte dans l'évaluation. Le dépôt d'une demande de réexamen auprès de la SÉFM est gratuit. Dans de nombreux cas, ce service peut permettre d'éviter le recours à la procédure auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière. Il se peut que le propriétaire foncier obtienne le remboursement des frais de dossier si :
- une demande de réexamen et une plainte ont été déposées auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière et la demande de réexamen a été produite avant de déposer la plainte;
- un arrangement est conclu avec la SÉFM par le biais du processus de demande de réexamen avant la date d'audience de la plainte fixée par la Commission de révision de l’évaluation foncière.
- la plainte est retirée avant que l’audience à la Commission de révision de l’évaluation foncière ne débute
Haut de page ^
Dépôt d’une plainte
Les plaintes doivent être présentées par écrit, à l'aide du formulaire d'avis de plainte de la Commission de révision de l’évaluation foncière disponible dans les bureaux de la SÉFM, les bureaux municipaux ou les centres d'information du gouvernement, ou en ligne sur www.arb.gov.on.ca. Il est important de préciser la nature de la plainte sur le formulaire.
Lorsque la Commission de révision de l’évaluation foncière reçoit une plainte, elle envoie un accusé de réception au plaignant. Une fois que la date d'audience de la plainte aura été fixée, la Commission de révision de l’évaluation foncière enverra un avis d'audience au minimum 14 jours avant la date de celle-ci, informant toutes les parties prenantes de la date, de l'heure et du lieu de l'audience. L'audience a lieu aussi près que possible de la municipalité où se situe la propriété. Elle commence en général à 9 h 30, et se poursuit jusqu'à ce que la plainte finale ait été entendue.
Les parties impliquées dans le processus de plainte comprennent :
- le plaignant et l'ensemble des personnes ayant porté en appel l'évaluation de leurs propriétés;
- la municipalité;
- la Société d'évaluation foncière des municipalités, représentée en général par un spécialiste de la révision des évaluations (SRE) d’un bureau d’évaluation local de la SÉFM.
Avant l'audience :
- Le spécialiste de la révision des évaluations examinera la nature de la plainte et entrera en contact avec le propriétaire foncier concerné pour s'assurer que celui-ci comprend le problème et pour passer en revue les informations, en expliquant clairement pour quelles raisons la valeur de l'évaluation ou la catégorie d'imposition de la propriété sont peut-être incorrectes.
- De plus, le spécialiste de la révision des évaluations vérifiera, soit au cours d'une inspection, soit lors d'une conversation avec le propriétaire, que toutes les données de la SÉFM utilisées dans le calcul de la valeur de l'évaluation et dans la détermination de la catégorie d'imposition sont complètes et précises.
Le spécialiste de la révision des évaluations fournira également au propriétaire foncier un accusé de réception ainsi qu'un rapport du profil de la propriété**. Ce rapport donne des informations sur l'évaluation détaillée de la propriété, y compris :
- renseignements sur le rôle d'évaluation;
- caractéristiques du site;
- renseignements récents sur les ventes;
- renseignements sur la structure.
Il comprend également des informations sur six autres propriétés comparables à la propriété examinée selon la SÉFM, ainsi que six propriétés sélectionnées par le propriétaire. En outre, AboutMyPropertyMC, disponible en ligne sur www.mpac.ca, offre au propriétaire la possibilité d'accéder à 12 autres rapports détaillés du profil de la propriété qui l'aideront à comparer les renseignements de propriétés similaires afin de déterminer une valeur précise. Les rapports détaillés du profil de la propriété comprennent :
- l'adresse;
- le numéro de rôle;
- l'évaluation de la valeur actuelle;
- les renseignements sur l'emplacement et la vente;
- les détails sur la structure résidentielle (par ex., superficie en pieds carrés).
Si le spécialiste de la révision des évaluations ne fournit pas ces informations aux propriétaires au moins sept jours avant l'audience, il informera ceux-ci par écrit que la SÉFM acceptera leur demande d'ajournement de l'audience s'ils requièrent plus de temps pour s’y préparer. Pour plus de renseignements sur les demandes d'ajournement, consultez les règles de procédure de la Commission de révision de l’évaluation foncière. La décision d'accorder un ajournement est réservée à la commission.
Le spécialiste de la révision des évaluations :
- examinera tous les documents;
- déterminera si l'estimation de la valeur et la catégorie doivent être modifiées;
- rédigera le compte rendu de l'arrangement pour le propriétaire foncier si un changement est recommandé.
Si le propriétaire foncier, le spécialiste de la révision des évaluations et la municipalité consentent à l'évaluation ainsi rectifiée, ils signeront le compte rendu de l'arrangement et la SÉFM soumettra celui-ci à la Commission. Une audience ne sera alors pas nécessaire.
Si les parties ne parviennent pas à un arrangement, la plainte sera étudiée au cours d'une audience.
Si l'une des parties se trouve dans l'impossibilité d'assister à l'audience à la date prévue, elle pourra demander un ajournement par écrit à la Commission de révision de l’évaluation foncière, en indiquant les raisons de la demande au moins 25 jours avant la date de l'audience. La personne demandant l'ajournement de l'audience est chargée d'obtenir le consentement de toutes les autres parties. La Commission de révision de l’évaluation foncière demande à recevoir la preuve de ce consentement avant de décider d'accorder un ajournement.
Si un plaignant décide de retirer sa plainte préalablement déposée auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière, il doit le faire par écrit et envoyer cet avis à la commission sans oublier d'y inclure le numéro de rôle de l'évaluation de la propriété. La Commission de révision de l’évaluation foncière informera l'ensemble des parties concernées du retrait de la plainte.
Haut de page ^
Préparation en vue d'une audience auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière
Si les parties ne parviennent pas à un arrangement, le plaignant peut envisager ce qui suit :
- Rencontrer le spécialiste de la révision des évaluations pour comprendre le processus d'évaluation de la propriété. Le spécialiste de la révision des évaluations est prêt et disposé à répondre aux questions et à permettre aux propriétaires de mieux comprendre le processus d'évaluation de leur propriété.
- Examiner les propriétés comparables à celle du plaignant. Un membre de la Commission de révision de l’évaluation foncière demandera au plaignant de présenter ces renseignements au cours de l'audience.
- Obtenir les renseignements sur les ventes de la propriété et sur les propriétés comparables situées dans les environs, en donnant la priorité aux ventes conclues autour de la date d'évaluation. Les agences immobilières et les journaux locaux constituent une bonne manière de démarrer les recherches. Vérifiez les listes des agences immobilières et cherchez les propriétés aux dimensions de lot et aux constructions similaires dans votre quartier ou votre municipalité. Par exemple, si votre propriété est un bungalow, il est plus approprié de rechercher des informations relatives à d’autres bungalows. Obtenez la valeur estimée de propriétés similaires situées dans les environs en vous concentrant sur :
- la grandeur du lot, de la façade et de la profondeur;
- < la taille du bâtiment (mesures extérieures en pieds carrés ne comprenant pas le sous-sol, le garage ou le porche);
- détails concernant la structure, notamment l'ancienneté, la qualité et l'état, le type de structure (p. ex. maison individuelle, jumelée, à demi-niveaux), nombre d'étages et de salles de bain;
- sous-sol aménagé ou pas.
- Obtenez des photos de la propriété et des propriétés similaires sélectionnées.
Il n'est pas toujours possible de trouver une propriété exactement comme la vôtre, mais essayez de choisir des propriétés semblables qui se rapprochent autant que possible de la propriété visée par la plainte.
Pour les propriétés résidentielles situées au bord de l'eau, il peut être encore plus difficile de trouver des propriétés similaires. Il est préférable de sélectionner des propriétés comparables situées à proximité du même lac, de la même rivière ou du même canal. Au bord d'une rivière ou d'un lac plus grand, les propriétés situées dans les environs devraient être sélectionnées.
La plupart des propriétés situées au bord de l'eau sont uniques, et lorsque vous sélectionnez une propriété comparable, il est important de prendre en considération les différences de plusieurs caractéristiques de la propriété en plus des détails concernant la structure, notamment :
- le lieu;
- la taille et le type de façade (c.-à-d. terrain sableux ou rocheux);
- la forme ou la grandeur du lot;
- les services disponibles.
Haut de page ^
Audience de la Commission de révision de l’évaluation foncière
Étant donné que la Commission de révision de l’évaluation foncière instruit l'ensemble des plaintes de la journée à partir de 9 h 30, elle entend les plaintes sur la base du « premier arrivé, premier servi », sauf dans les circonstances particulières.
Le plaignant peut se rendre à l'audience avec un tiers qui parlera pour son compte en cas de problème de langue. La Commission de révision de l’évaluation foncière procure des audiences en français sur demande du plaignant.
Avant le début de l'audience, le membre de la Commission de révision de l’évaluation foncière expliquera le processus de l'audience et suivra les étapes suivantes :
Les parties prêtent serment ou font une déclaration solennelle.
- Le spécialiste de la révision des évaluations décrit brièvement la propriété faisant l'objet d'une plainte, notamment les détails de celle-ci, la méthode d'évaluation ainsi que la date de cette dernière.
- On demande ensuite au plaignant de présenter ses preuves et d’expliquer les raisons pour lesquelles l'évaluation ou la catégorie d'imposition est incorrecte. C'est à ce moment-là que le plaignant explique au membre de la Commission de révision de l’évaluation foncière pourquoi l'évaluation n’est pas exacte ou la catégorie d'imposition est incorrecte. Le membre de la Commission de révision de l’évaluation foncière n'a pas vu la propriété en question, c'est pourquoi il est important que les preuves soient clairement exposées. Dans le cadre des propriétés sélectionnées, le membre de la Commission de révision de l’évaluation foncière comparera l'évaluation du plaignant avec les propriétés comparables en se basant sur les caractéristiques de celles-ci. Le plaignant pourra également présenter les renseignements recueillis à propos de la vente de sa propre propriété, si celle-ci est récente et de la vente de propriétés similaires dans son quartier.
- Le spécialiste de la révision des évaluations posera des questions au plaignant à propos des preuves qu’il a présentées (procédure appelée contre-interrogatoire).
- une description détaillée de la propriété et du quartier dans lequel elle est située;
- une liste des sociétés comparables de la SÉFM (les mêmes qui ont été remises au propriétaire foncier);
- les renseignements sur les ventes de la propriété et des propriétés similaires;
- toute loi ou politique pouvant clarifier la méthode d'évaluation utilisée.
- Le plaignant a alors l'occasion d’interroger le spécialiste de la révision des évaluations à propos des informations présentées.
- Si la municipalité a décidé de prendre part à l'audience, son représentant aura également la possibilité de présenter des preuves et de contre-interroger les deux témoins.
- Toutes les parties présentent leurs conclusions finales.
Pour obtenir davantage de renseignements sur la préparation à une audience et la présentation d'une plainte devant la Commission de révision de l’évaluation foncière, veuillez consulter son site Web sur www.arb.gov.on.ca.
Il est important de ne pas oublier que la Commission de révision de l’évaluation foncière peut ne pas prendre en compte les points suivants :
- les impôts fonciers;
- les exonérations fiscales;
- les propriétés qui ne sont pas comparables ou qui ne sont pas situées dans des quartiers similaires;
- les problèmes concernant les services fournis ou non fournis par la municipalité.
Le membre de la Commission de révision de l’évaluation foncière conservera l'ensemble des informations présentées. Il est recommandé que le propriétaire foncier apporte trois exemplaires complémentaires des renseignements qu'il présente lors de l'audience : un pour le membre de la Commission de révision de l’évaluation foncière, un pour le spécialiste de la révision des évaluations, et un autre pour le représentant municipal.
Haut de page ^
Décision de la Commission de révision de l’évaluation foncière
La Commission de révision de l’évaluation foncière prendra sa décision en se basant sur les preuves présentées. Dans la plupart des cas, le membre de la commission rendra sa décision verbalement à la fin de l'audience. Dans certains cas, il se peut que le membre de la commission souhaite examiner plus longuement les preuves présentées et diffère sa décision. Dans tous les cas, la commission enverra un exemplaire de sa décision par courrier à chacune des parties prenantes. La municipalité se servira de cet avis pour rectifier les impôts fonciers en conséquence. Toutes les questions concernant la rectification des impôts fonciers doivent être adressées à la municipalité locale.
Si la seule question traitée par la Commission de révision de l’évaluation foncière concerne la valeur de l'évaluation de la propriété, la décision de la commission sera définitive. Si le problème concerne la loi, la décision de la Commission de révision de l’évaluation foncière pourra être portée en appel devant la Cour divisionnaire.
Pour de plus amples renseignements concernant les plaintes, veuillez consulter www.arb.gov.on.ca. Chaque partie a le droit de demander à la commission de fournir les raisons de sa décision par écrit.
L'ensemble des décisions de la Commission de révision de l'évaluation foncière, qu'ils s'agisse du compte rendu de l'arrangement ou des décisions de la commission, seront reportées aux années d'évaluation futures au cours desquelles la date d'évaluation et les circonstances restent inchangées. Les décisions peuvent être reportées dans le cas :
- d’une modification physique apportée à la propriété qui affecte sa valeur imposable;
- d’un changement de l'utilisation de la propriété affectant sa catégorie d'imposition;
- d’une nouvelle preuve indiquant clairement qu'une rectification s'impose ou n'est plus justifiée. Dans le cas de telles exceptions, le spécialiste de la révision des évaluations informera le propriétaire foncier.
Haut de page ^
Renseignements connexes
(** Disponible en anglais uniquement)
Remarque : cette procédure a été mise au point afin d'apporter au public une compréhension générale des procédures d'évaluation du processus conforme de la Commission de révision de l’évaluation foncière. La loi applicable est déterminante en cas de conflit, quel qu'il soit, entre la procédure et la loi pertinente. Haut de page ^ |
