Renseignements connexes
Objectif
Contexte
Le processus
Données complètes et exactes
Établissement de la valeur des structures
Élaboration d'un facteur de modification local
Application de la dépréciation
Établissement de la valeur d'un terrain
Correction précise
Renseignements connexes
Objectif
Partager l'information avec les propriétaires concernant la manière dont la Société d’évaluation foncière des municipalités (SÉFM) utilise la méthode du coût pour évaluer les propriétés résidentielles.
Haut de page ^
Contexte
L'article 19(1) de la Loi sur l'évaluation confère à la Société d’évaluation foncière des municipalités (SÉFM) l'autorité voulue pour évaluer les propriétés résidentielles. L'article 3(1) du règlement 282/98** de l'Ontario décrit quelles propriétés sont comprises dans la catégorie des propriétés résidentielles.
Il existe trois méthodes d'évaluation foncière possibles : la méthode du coût, la méthode de comparaison des ventes et la technique du revenu.
La méthode du coût est ordinairement utilisée pour l'évaluation des propriétés agricoles, des propriétés industrielles de grande taille, des propriétés commerciales spécifiques et des biens immobiliers destinés à un usage particulier.
La SÉFM utilise la méthode de comparaison des ventes comme principale méthode d'évaluation des propriétés résidentielles.
Cependant, la méthode du coût peut également être utilisée comme méthode de rechange pour l'évaluation de propriétés résidentielles lorsque les données relatives aux ventes sont limitées ou non existantes. Elle est également utilisée pour évaluer les structures que l'on ne trouve normalement pas associées aux propriétés résidentielles et pour lesquelles l'évaluation n'a pu être déduite au moyen de la méthode de comparaison des ventes.
La méthode du coût est fondée sur la théorie selon laquelle personne ne paierait plus pour l'achat d'une propriété que ce qu'il en coûterait pour acheter le terrain et remplacer les structures existantes.
Pour obtenir l'évaluation de la valeur courante à l'aide de la méthode du coût, la valeur du terrain est ajoutée au coût de remplacement moins amortissement (CRMA) de la ou des structures.
Le coût de remplacement se rapporte au coût de construction d'une structure de même taille qui a la même fonction, mais est construite à l'aide d'une conception, d'une qualité d'exécution et de matériaux modernes.
La dépréciation peut être décrite comme étant la baisse de la valeur marchande d'une structure en fonction de son âge et de son état actuels par rapport à une structure comparable nouvellement construite.
Haut de page ^
Le processus
Les étapes et les informations suivantes sont nécessaires pour arriver à des valeurs foncières selon la méthode du coût.
Données complètes et exactes
L'exactitude de la valeur des propriétés dépend de la fiabilité des données consignées au dossier.
La SÉFM conserve des données relatives au site et à la structure de chaque propriété en Ontario. Ces données sont mises à jour grâce à l'examen régulier de permis de construction, de recherches sur les ventes, de demandes d'examen par les propriétaires et de programmes périodiques d'inspection générale.
Établissement de la valeur des structures
La SÉFM enquête sur toutes les ventes ayant eu lieu au cours de périodes précises afin de vérifier que toutes les données ont été mises à jour au moment de la vente et que toutes les ventes utilisées aux fins d'analyse ont eu lieu entre vendeurs et acheteurs consentants.
La SÉFM détermine les valeurs des structures en calculant le coût de remplacement à l'état neuf (CRN) de toutes les structures résidentielles. Ceci est accompli en appliquant les taux figurant dans le Manuel du coût d'évaluation des propriétés agricoles/résidentielles de l'Ontario (Ontario Farm/Residential Valuation Cost Manual) aux structures applicables. Ce manuel a été rédigé en consultation avec les entrepreneurs résidentiels de l'ensemble de l'Ontario.
Le coût de remplacement est ajusté en fonction de la date d'évaluation prévue par la loi afin de refléter l'augmentation ou la baisse qui est survenue en raison des changements des coûts de construction à cette date.
La SÉFM nomme ce rajustement « facteur de modification local ».
Élaboration d'un facteur de modification local
Les étapes suivantes servent à établir le facteur de modification local :
- Préparation d'une base de données contenant les ventes valides de propriétés résidentielles nouvellement construites dans chaque secteur du marché prédéterminé
- Confirmation des caractéristiques propres à la structure au moment de la vente, au moyen du processus d'enquête sur les ventes
- Détermination du coût de remplacement à l'état neuf (CRN) pour chaque structure à l'aide du manuel des coûts
- Calcul d'une estimation de la valeur des terrains pour chaque propriété en :
- utilisant les ventes de propriétés qui comprennent la vente d'un terrain vacant et celle d'une nouvelle résidence ayant eu lieu au cours d'une même période
- effectuant une analyse des terrains vacants afin d'obtenir une estimation de la valeur des terrains pour chaque vente
- Déduction de la valeur estimative des terrains de chaque vente afin d'obtenir une valeur résiduelle de la structure
- Calcul du facteur de modification local pour chaque vente en divisant la valeur résiduelle de la structure par le CRN de chaque structure
- Sélection du facteur de modification local médian et application de celui-ci à toutes les structures de la base de données des ventes
- Calcul de la valeur courante proposée en ajoutant le coût de remplacement modifié à l'estimation de la valeur du terrain
- Application des tests statistiques pour s'assurer que le facteur de modification local est approprié
- Application du facteur de modification local à toutes les structures résidentielles dans ce secteur du marché en corrigeant le coût de remplacement à la date d'évaluation prévue par la loi.
Application de la dépréciation
La dernière étape du calcul du CRMA consiste à appliquer la dépréciation.
Il existe trois types de dépréciation susceptibles d'influer sur la valeur courante d'une structure : la détérioration physique, la désuétude fonctionnelle et la désuétude économique.
La détérioration physique est la principale cause de dépréciation. Au fur et à mesure que la structure vieillit, les matériaux utilisés pour sa construction s'usent et en conséquence, le bâtiment perd de sa valeur. La détérioration physique peut également être affectée par l'entretien (c'est-à-dire une propriété entretenue régulièrement durera plus longtemps qu'une autre qui n'est que peu ou pas entretenue).
La qualité des matériaux peut également déterminer la rapidité avec laquelle une propriété se déprécie, car des matériaux de qualité supérieure ont tendance à durer plus longtemps.
Pour traiter de l'application de la détérioration physique, la SÉFM utilise des tableaux de pourcentage d'utilité, lesquels indiquent la durée de vie économique restante et le pourcentage d'utilité d'une structure.
Le tableau de pourcentage d'utilité prend en compte des facteurs tels que :
- l'âge
- l'état
- la qualité de la structure
- le type de structure
L'âge de la structure reflète l'année de sa construction et cet âge est lui-même corrigé en fonction de la date des rénovations et des ajouts ainsi que par la nature de ceux-ci afin de révéler l'âge réel de la construction.
Un pourcentage d'utilité est appliqué au coût de remplacement modifié de chaque structure résidentielle afin de produire un CRMA.
La désuétude fonctionnelle est une perte qui survient lorsque les caractéristiques structurales et
l'aménagement architectural deviennent moins attrayants sur le marché (c'est-à-dire que les couloirs sont trop étroits, les accessoires de la cuisine et de la salle de bain sont démodés).
La désuétude fonctionnelle liée au style et à la conception va de pair avec la détérioration physique et elle est prise en compte dans les tableaux de pourcentage d'utilité.
La désuétude économique est une perte de valeur attribuable à des facteurs extérieurs à la propriété qui influent négativement sur l'attrait et la qualité marchande de la propriété (c'est-à-dire des rues étroites et une circulation intense dans un quartier résidentiel ou une résidence dont la valeur est trop élevée par rapport à la zone).
Pour prendre en compte ces facteurs, un rajustement en pourcentage est appliqué à la valeur totale, puisque le terrain et la structure sont affectés négativement.
Établissement de la valeur d'un terrain
La technique résiduelle pour terrain est utilisée pour élaborer des tableaux relatifs au terrain, lesquels sont par la suite utilisés pour obtenir une estimation de la valeur courante de celui-ci.
La valeur résiduelle du terrain est obtenue en déduisant du prix de vente la valeur totale de toutes les structures (CRMA) situées sur une propriété.
Les étapes suivantes servent à produire des tableaux relatifs au terrain résidentiel à l'aide de la technique résiduelle pour terrain :
- Préparation d'une base de données contenant les ventes valides de propriétés résidentielles dans chaque secteur du marché prédéterminé
- Confirmation de toutes les données propres à la structure et au site présentes au moment de la vente au moyen du processus d'enquête sur les ventes
- Développement de quartiers homogènes pour tenir compte de l'emplacement
- Calcul d'une valeur résiduelle du terrain pour chaque propriété en déduisant le CRMA du prix de vente
- Classement des valeurs résiduelles du terrain par quartier homogène pour déterminer le type de tableau adéquat pour le terrain en question
- Élaboration des tableaux pour le terrain par une analyse des valeurs résiduelles du terrain
- Ajout des valeurs de la structure (CRMA) à l'estimation des valeurs du terrain en produisant une estimation de la valeur de chaque propriété dans la base de données des ventes
- Application des tests statistiques pour s'assurer que les tableaux relatifs au terrain sont appropriés
- Production des estimations de valeur courante pour toutes les propriétés résidentielles en ajoutant aux valeurs de la structure les valeurs du terrain produites au moyen des tableaux relatifs au terrain
- Analyse des estimations de la valeur courante en fonction du caractère raisonnable et de la cohérence avec les ventes récentes et les propriétés similaires des environs.
- Correction précise dans les cas où les valeurs ne semblent pas correctes ou semblent manquer de cohérence.
Correction précise
Pour s'assurer que la valeur courante est en accord avec le marché, il peut être nécessaire d'appliquer le facteur d'ajustement de l'évaluation (FAÉ) à certaines propriétés.
Le FAÉ est un ajustement appliqué à la valeur du terrain, à la valeur de la structure ou à la valeur totale de la propriété résidentielle afin de refléter les conditions du marché atypiques. Ce facteur peut être un ajustement positif ou négatif.
Parmi les raisons pour l'application du FAÉ, on trouve :
- Les ajustements liés au site ou au terrain, dont
- l'emplacement
- l'accès
- la topographie
- et les services sur le site
- Les ajustements liés à la structure, dont
- la présence de mousse isolante d'urée-formol
- une mauvaise conception fonctionnelle
- un état d'insalubrité
- Les ajustements liés à la valeur totale portant sur
- les nuisances à proximité
- la circulation intense dans les environs.
Lorsqu'il y a lieu, des ajustements sont calculés et appliqués au dossier des ventes en utilisant des rajustements en pourcentage ou en dollars. Les résultats font l'objet d'autres tests afin de s'assurer de leur exactitude.
Haut de page ^
Renseignements connexes
Remarque : cette procédure a été mise au point afin d'apporter au public une compréhension générale de la méthode du coût pour les propriétés résidentielles. La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre la présente procédure et la loi pertinente.
(** Disponible en anglais uniquement)
Haut de page ^ |
