Objectifs
Contexte
Le processus
Renseignements connexes

Objectifs

Fournir des renseignements sur le processus d'enquête des ventes de la Société d’évaluation foncière des municipalités.

Contexte

La Société d’évaluation foncière des municipalités (SÉFM) emprunte la méthode des comparables ou la technique de la parité comme méthode lui permettant d'évaluer environ quatre millions de propriétés résidentielles dans l'ensemble de l'Ontario. Cette approche de comparaison des prix de vente est fondée sur la théorie que la valeur actuelle d'une propriété a un lien direct avec le prix de vente de propriétés semblables. Elle est utilisée par les évaluateurs et par la plupart des juridictions compétentes en matière d'évaluation au Canada et dans le monde entier.

L'article 1 de la Loi sur l'évaluation définit la valeur actuelle comme étant celle-ci : « à l’égard d’un bien-fonds, s’entend de la somme que produirait, le cas échéant, la vente du fief simple non grevé entre un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de dépendance ». Cela signifie que l'évaluation d'une propriété devrait correspondre au prix auquel on pourrait raisonnablement s'attendre à vendre la propriété, dans son état présent, sur le marché immobilier libre.

Afin d'établir la valeur actuelle de votre propriété, la première étape consiste à trouver quelles propriétés se vendent dans votre communauté.

Le processus

La SÉFM reçoit tous les documents de titres fonciers enregistrés dans les cinquante-quatre bureaux d'enregistrement des actes répartis dans la province.

Ces documents contiennent des renseignements tels que :

• le nom du propriétaire;
• l'adresse postale;
• la description légale;
• le prix de vente;
• la date de vente, etc., lesquels sont inscrits dans la base de données de la SÉFM.

Bien que de nombreuses propriétés se vendent, les ventes ne sont dans l'ensemble ni considérées comme des « transactions sans lien de dépendance » ni comme des transactions représentatives du marché. Seules les ventes que l'on estime représenter des ventes valables sur le marché sont comprises dans l'analyse de la SÉFM.

Voici les éléments clés d'une vente valable :

• un vendeur et un acheteur consentants sont en présence, sans que l'un soit plus avantagé que l'autre;
• la propriété a fait l'objet d'une promotion sur le marché, pendant une période raisonnable;
• l'acheteur et le vendeur sont informés des utilisations possibles de la propriété;
• le prix de vente s'exprime en dollars;
• tant l'utilisation actuelle que l'utilisation potentielle sont reconnues.

Les ventes privées qui sont représentatives du marché peuvent également être comprises dans l'analyse des ventes.

Les ventes qui ne sont pas des transactions sans lien de dépendance et qui, en conséquence, ne sont pas représentatives du marché, sont considérées comme non valables et elles sont exclues de toute analyse;

Voici des exemples de ventes non valables :

• des actes de renonciation;
• des ventes forcées;
• des ventes effectuées par le gouvernement ou par tout autre organisme n'étant pas tenu de payer l'impôt foncier;
• les ventes sont fondées sur un financement non représentatif;
• les ventes ne constituent qu'une partie de l'intérêt dans la propriété;
• les ententes d'achat et de vente, par lesquelles une propriété fait présentement l'objet d'une acquisition, mais dont la vente est réglée dans le futur.

Les ventes par les constructeurs (c'est-à-dire la première vente d'une maison par un constructeur ou un développeur) sont en règle générale exclues de l'analyse car :

• elles excluent la TPS du prix de vente;
• il existe souvent un délai important entre la convention d'achat et de vente, et l'enregistrement réel de la vente;
• de nombreuses améliorations peuvent avoir été apportées aux résidences, et le coût de leurs améliorations n'est ordinairement pas compris dans le prix de vente inscrit.

Une fois déterminée la validité de la vente, il est nécessaire de confirmer si les renseignements de la SÉFM sur la propriété au moment de la vente sont exacts. Pour ce faire, la SÉFM effectuera une enquête sur la vente et la résidence afin de :

• déterminer si la vente était une transaction sans lien de dépendance et ayant cours dans un marché équitable;
• déterminer les caractéristiques du bâtiment et du site de la résidence au moment de la vente;
• identifier toute caractéristique supplémentaire susceptible d'avoir influé sur le prix de vente, telle que la proximité à quelque type de nuisance, ou la qualité de son secteur riverain;
• mettre à jour les renseignements figurant sur les dossiers d'évaluation, y compris tous les renseignements disponibles au moment de la vente.

Si les données de la SÉFM ne sont pas à jour, des mesures sont prises afin de déterminer si les modifications sont survenues avant ou après la date de la vente.

Lorsque la SÉFM effectue une enquête sur les ventes, elle peut mener à terme une ou plusieurs des activités suivantes :

• une inspection de la propriété;
• l'envoi ou la livraison d'un questionnaire de ventes au nouveau propriétaire;
• la prise de contact avec le vendeur, l'acheteur ou l'agent immobilier;
• l'examen d'autres sources de renseignements relatifs au marché immobilier.

Lorsqu'un évaluateur de la SÉFM inspecte une propriété afin d'enquêter sur une vente :

• il doit présenter ses preuves d'identité et expliquer les raisons de sa visite;
• il doit poser certaines ou toutes les questions suivantes au nouveau propriétaire

1. La propriété a-t-elle fait l'objet d'un mandat de vente par un agent immobilier?
2. Le nouveau propriétaire connaissait-il l'ancien propriétaire?
3. Existait-il des circonstances susceptibles d'influer sur le prix de vente?
4. Pendant combien de temps la propriété a-t-elle fait l'objet d'une promotion sur le marché?
5. >Quel était le prix demandé?
6. Des biens personnels étaient-ils compris dans le prix d'achat?
7. Une entente de financement hors de l'ordinaire existait-elle?
8. Le nouveau propriétaire connaissait-il bien le marché local au moment de l'achat?

• par une inspection physique des lieux tant à l'extérieur qu'à l'intérieur de la résidence, il doit vérifier si les caractéristiques liées au bâtiment et au site sont exactes et si des modifications ont été apportées, que ce soit avant ou après la vente.

Si le propriétaire est absent, ou si une personne autre que le propriétaire se trouve à la maison, mais n'en permet pas l'accès, l'évaluateur de la SÉFM laisse un avis, accompagné de sa carte d'affaires, invitant le propriétaire à rappeler et à fixer un rendez-vous pour une inspection. 

Parfois, la SÉFM fait également parvenir par courrier ou par messagerie un questionnaire relatif aux ventes (demande pour des renseignements sur la propriété au moment de l'achat). Les données actuelles consignées dans les dossiers serviront à étoffer le questionnaire. On demande au nouveau propriétaire de confirmer ou de corriger les données et de retourner le questionnaire à la SÉFM.

En raison de l'aspect peu pratique de l'examen complet de chacune des ventes, la SÉFM met en ordre de priorité le type d'activité relative à l'enquête sur les ventes à effectuer sur chaque vente en prenant en compte :

• les rapports très élevés indiquant que la relation entre la valeur actuelle et le prix de vente diffère énormément de la moyenne.
• les régions uniques qui tendent à présenter une grande diversité de résidences ou de lots, comme les propriétés sur le bord de l'eau.
• les types de propriétés uniques, telles que les logements pour étudiants ou les propriétés comportant plus d'un logement.

Une fois que la SÉFM a terminé son enquête sur les ventes, elle utilise des techniques d'évaluation collective assistée par ordinateur propres au secteur pour analyser toutes les ventes dans l'ensemble de la province. Le principal outil d'évaluation dans le cadre de l'évaluation collective assistée par ordinateur est l'analyse de régression multiple, un outil statistique utilisé par les instances compétentes en matière d'évaluation servant à automatiser l'évaluation collective selon la méthode des comparables.

À partir de cette analyse, la SÉFM est en mesure de déterminer les évaluations à la valeur actuelle de toutes les propriétés résidentielles.

Consultez l'aperçu du modèle de marché pour de plus amples renseignements sur les modèles d'évaluation.

Remarque : lorsqu'une propriété résidentielle est vendue, un questionnaire relatif à l'occupation est expédié au nouveau propriétaire. La SÉFM utilise les renseignements de ce questionnaire pour recueillir et conserver les noms de tous les occupants d'habitations en Ontario à des fins électorales, en vue de la planification municipale et de celle des commissions scolaires, de la création des listes de jurés et de la détermination des populations de toutes les municipalités de l'Ontario.

Renseignements connexes

	Lois sur l'évaluation
	Aperçu du modèle de marché
	Évaluation des immeubles résidentiels en Ontario
	Approche de comparaison des prix de vente
	Questionnaire de ventes (Demande de renseignements relatifs à la propriété au moment de l'achat)

Remarque : cette procédure a été établie afin d'offrir au grand public une compréhension générale des procédures d'évaluation du processus d'enquête sur les ventes de propriétés résidentielles. La loi applicable est déterminante en cas de conflit, quel qu'il soit, entre la procédure et la loi correspondante.