But
Contexte
Le processus
Zone de marché
Secteur
Quartier homogène
Renseignements connexes
But
Procurer des renseignements au sujet de la façon dont la Société d'évaluation foncière des municipalités (SÉFM) définit des quartiers homogènes dans le cadre de son processus d'évaluation des propriétés.
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Contexte
En vertu de l'article 19.2(1) de la Loi sur l'évaluation , la SÉFM est tenue de produire des estimations de la valeur à une date déterminée par la loi.
La SÉFM utilise principalement l'approche de comraison des ventes comme méthode d'évaluation des immeubles résidentiels. Elle se fonde sur la théorie selon laquelle la valeur actuelle d'une propriété est directement liée au prix de vente de propriétés résidentielles situées à proximité. Pour de plus amples renseignements, voir l'approche des ventes comparatives pour l'évaluation.
En plus d'étudier les renseignements relatifs aux ventes, la SÉFM examine les caractéristiques importantes de chaque propriété. Bien qu'il existe au moins 200 facteurs différents dont il faut tenir compte lors de l'évaluation d'un immeuble résidentiel, cinq facteurs importants comptent pour 85 % de la valeur; ce sont :
- l'emplacement;
- les dimensions du lot;
- la surface habitable;
- l'âge de la propriété, ajusté en fonction des rénovations ou des ajouts importants;
- la qualité de la construction.
Un des facteurs les plus importants de cette liste est l'emplacement de la propriété. Dans le cadre de son processus d'évaluation, la SÉFM établit la manière dont l'emplacement d'une propriété affecte sa valeur, à l'aide d'une analyse du quartier et en définissant des quartiers homogènes.
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Le processus
À des fins d'évaluation, on attribue à chaque immeuble résidentiel en Ontario :
- une zone de marché;
- un secteur;
- un sous-secteur aussi connu sous le nom de quartier homogène.
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Zone de marché
Les zones de marché sont des zones géographiques assujetties à des influences économiques semblables.
Les zones de marché peuvent être :
- urbaines : une portion d'une région métropolitaine, une ville de taille moyenne ou un regroupement de municipalités;
- secteur riverain récréatif : propriétés de villégiature au bord de l'eau;
- rural : propriétés résidentielles dans de petits villages et municipalités avec une des terres;
- condominiums;
- commercial ou industriel; ou
- ferme.
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Secteur
Les secteurs sont des zones géographiques définies suivant les valeurs au sein d'un marché donné. Leur caractéristique distinctive est la popularité de l'emplacement. Les lots de même taille et équipés des mêmes commodités tendent à avoir une valeur similaire. Les secteurs sont habituellement constitués de groupes de quartiers homogènes.
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Quartier homogène
Les quartiers homogènes sont des zones géographiques au sein d'un secteur. Ils peuvent être délimités en fonction de frontières naturelles, artificielles ou politiques, et sont établis selon les similitudes d'utilisation du terrain et le types et l'âge des immeubles.
Lors de la création de quartiers homogènes, le personnel de la SÉFM étudie les plans des services municipaux et les plans zonages de la municipalité. Ceux-ci comprennent idéalement l'emplacement des sous-divisions résidentielles, les parcs, les écoles, les centres commerciaux, les principaux immeubles industriels et les secteurs d'affaires.
La SÉFM divise la municipalité en secteurs à l'aide de ces plans, et en fonction de ses connaissances de la région et du marché immobilier régional.
L'étape suivante comprend la création de quartiers homogènes au sein des secteurs. Au cours de ce processus, la SÉFM prends les éléments suivants en compte :
- les frontières naturelles (p.ex. les ravins, la topographie, les rues principales);
- les zones politiques (p.ex. les quartiers, les bureaux de vote, les circonscriptions électorales);
- la similitude des habitations (p.ex. qualité, âge, type d'habitations);
- la similitude dans la disponibilité des installations municipales (p.ex. les égouts, l'eau, l'électricité);
- la similitudes de l'environnement physique (p.ex. accès au transport en commun, proximité des écoles, bibliothèques, parcs, centres commerciaux);
- le caractère historique (p.ex. quartiers classés patrimoine historique);
- la popularité;
- l'état semblable de stabilité, de croissance ou de déclin;
- La similitude de qualité marchande; et
- Un zonage semblable.
Lorsque les quartiers homogènes sont créés, la SÉFM visite chaque quartier pour vérifier et confirmer les délimitations établies.
Les quartiers homogènes sont ensuite saisis dans la base de données de la SÉFM. Chaque immeuble résidentiel de la base de données de la SÉFM est identifié par un code (p.ex. A16) qui correspond à son quartier homogène. Ceci permet à la SÉFM d'être sûre qu'elle prendra en compte cette caractéristique important de chaque immeuble au cours de son évaluation de la propriété. Ceci donne aussi l'occasion à la SÉFM d'étudier la perception du marché immobilier de la popularité de certains quartiers, en analysant les ventes qui ont eu lieu à l'intérieur et à l'extérieur de ceux-ci. À l'aide de cette analyse, la SÉFM est en mesure de déterminer la popularité d'un quartier par rapport à un autre au sein d’une même municipalité.
Les quartiers sont dynamiques et possèdent leur propre cycle de vie (c.-à-d. périodes de croissance, de stabilité, de déclin et de revitalisation). C'est pour cette raison que le personnel de la SÉFM passe en revue et met continuellement à jour les renseignements concernant les quartiers homogènes contenus dans sa base de donnée de la Société, afin qu'elle reflète les changements qui affectent le quartier comme les changements de zonages municipaux ou l'émergence d'usages ou d'aménagements inappropriés.
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Renseignements connexes
Remarque : cette procédure a été mise au point afin d'apporter au public une compréhension générale de l'aménagement de quartiers homogènes. La loi en vigueur prévaut en cas de contradiction entre la présente procédure et la loi pertinente.
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