But
Contexte
Le processus
Renseignements connexes
Objectif
Procurer des renseignements au sujet de la façon dont la Société d'évaluation foncière des municipalités (SÉFM) évalue les projets de coopérative d'habitation par actions.
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Contexte
L'article 19(1) de la Loi sur l'évaluation autorise l'évaluation des coopératives
en actions à leur valeur marchande.
Le règlement de l'Ontario 282/98**, article 3(1).iii**. place les coopératives dans la classe des propriétés résidentielles.
La Loi sur les sociétés coopératives établit les règlements et procédures pour toutes les coopératives qui exercent des activités en Ontario.
La Loi Canadienne sur les coopératives établit les règlements et procédures pour les coopératives constituées en vertu d'une loi fédérale.
La Loi sur les sociétés par actions établit les règlements et procédures pour constituer une corporation à capital-actions en Ontario.
La Loi sur les corporations établit les règlements et procédures pour constituer une société sans but lucratif (p.ex. sans capital-actions) en Ontario.
Il existe de nombreux types de coopératives qui exercent des activités en Ontario. Quelques exemples comprennent les coopératives de commercialisation des produits agricoles, les coopératives de consommation, les coopératives de services et les coopératives d'habitation.
Les coopératives d'habitation sont de formes et de tailles diverses et comprennent des maisons en rangée, des immeubles à faible hauteur, des tours d'habitation, des propriétés multiplex et des maisons unifamiliales. En langage simple, une coopérative d'habitation est une entité juridique constituée en personne morale dans le but d'offrir des logements à ses membres.
Il existe deux types de coopératives d'habitation en Ontario : les coopératives par actions et les coopératives sans prise de participation (c'est-à-dire « à but lucratif » constituées en vertu de la Loi sur les sociétés par actions ou « sans but lucratif » constituées en vertu de la Loi sur les corporations).
La décision de constituer une société « à but lucratif » ou « sans but lucratif » dépend principalement du but recherché et du financement nécessaire. Bien que ces deux types de coopératives diffèrent dans leur statut légal, leur objectif premier consiste à offrir des logements à ses membres de façon démocratique et continue.
Une coopérative par actions est un ensemble domiciliaire financé collectivement par ses membres. Dans une coopérative par actions, les résidents (c.-à-d. les membres) versent une contribution (c.-à-d. de l'argent) pour obtenir des parts. En tant qu'actionnaire, le résident ne n'est pas propriétaire des biens immobiliers, mais possède des parts de l'entité juridique de la société coopérative. C'est la société coopérative qui est propriétaire des biens immobiliers.
En échange de leur investissement, les résidents ont le droit d'occuper une unité d'habitation et d'utiliser les installations communes. Chaque membre obtient aussi une entente d'occupation qui établit les règles et décrit les droits et obligations des résidents. De plus, chaque résident participe au paiement de l'hypothèque et des frais d'entretien (de façon égale ou proportionnellement, selon les règlements administratifs de la société) en versant un droit d'occupation mensuel.
Ce qui différencie les coopératives des autres types d'habitations est leur nature démocratique. Les coopératives fonctionnent selon un système en vertu duquel chaque membre bénéficie d'un vote. Cela garantit à tous les membres un droit à la parole égal au sujet de la manière dont la coopérative est gérée.
Lorsqu'un résident choisi de quitter la coopérative, il a le droit de vendre ses parts et de recevoir au moins le montant initial et, parfois, une partie ou la totalité de la plus-value de ses parts. Ceci dépend de la méthode préconisée par la coopérative. Le financement étant lié aux conditions du marché, le prix des parts peut grimper sur le marché ouvert et les actionnaires peuvent vendre leurs parts au prix du marché. Quand le financement par actions est limité, les règlements administratifs de la coopérative fixent le prix des parts lors de la vente. En plafonnant le prix de revente des parts, les prix demeurent abordables pour les futurs résidents.
Cette caractéristique des coopératives par actions est très semblable aux condominiums, puisque les parts (actions) peuvent être inscrites à la cote auprès d'une société immobilière pour être vendues sur le marché ouvert.
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Le processus
Les coopératives par actions sont évaluées à l'aide d'une approche comparative. Cette approche comprend l'analyse de renseignements de propriétés comparables qui viennent d'être vendues. Elle est fondée sur le principe selon lequel le meilleur indicateur de la valeur d'une propriété est le prix de vente qui serait obtenu sur un marché ouvert. Cette approche dépend de la disponibilité des renseignements de vente, lesquels ne sont pas facilement accessibles pour les coopératives par actions, puisque les contrats de ventes ne sont pas enregistrés dans le système d'enregistrement immobilier de l'Ontario.
Le nombre limité de ventes dans un lotissement de coopérative par action rend les évaluations au prix du marché encore moins fiables. En conséquence, la SÉFM se fie aux renseignements de vente de condominiums des environs. La SÉFM recueille les renseignements suivants pour les condominiums et les coopératives par actions :
- année de construction;
- type de construction (c.-à-d. tour d'habitation, maisons en rangée, etc.);
- nombre d'étages;
- nombre d'unités;
- taille de chaque unité;
- superficie totale du complexe;
- description de l'unité (c.-a-d. nombre de chambres à coucher de l'unité);
- qualité; et
- une liste des commodités
Des condominiums comparables sont sélectionnés à l'aide de ces critères, à des fins comparatives, et leur vente, pertinente à la date d'évaluation applicable, est analysée dans le but de déterminer un prix de vente moyen au pied carré dans la zone de l'unité en question. Le cas échéant, des corrections sont apportées à ce prix afin de refléter les différences d'installations, de qualité, d'emplacement et les autres facteurs influençant la valeur de la propriété.
Le prix corrigé au pied carré est appliqué à l'aire totale de toutes les unités du complexe de la coopérative, à l'exception des parties communes, afin d'en arriver à une estimation globale de la valeur de la propriété.
En l'absence d'indications contraires du marché, une correction additionnelle de 10% à la baisse est imputée à l'évaluation pour arriver à l'évaluation de la valeur marchande de la propriété. Cette réduction standard de 10% prend en compte la différence dans la structure des droits de propriété entre un condominium (fief simple) et une coopérative par actions (parts).
Sur les rôles d'évaluation, les coopératives par actions ont un numéro unique et le nom de la société coopérative d'habitation est inscrit comme propriétaire. Les résidents ou actionnaires sont inscrits comme locataires de la société.
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Renseignements connexes
(** Disponible en anglais uniquement)
Remarque : Cette procédure a été élaborée afin de permettre au public d'avoir une compréhension générale de l'évaluation des projets de coopérative d'habitation par actions. La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre la présente procédure et la loi pertinente.
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