Objectif
Contexte
Processus
Facteurs permettant de déterminer la valeur d'une exploitation agricole
Terres agricoles
Résidence
Sites résidentiels sur les terres agricoles
Dépendances de la propriété agricole
Autres bâtiments
Analyse des ventes de propriétés agricoles
Détermination de la valeur des propriétés agricoles
Détermination de la valeur des structures agricoles
Valeur actuelle
Renseignements connexes
Objectif
Fournir des renseignements sur la manière dont la Société d’évaluation foncière des municipalités (SÉFM) effectue l'évaluation foncière des propriétés agricoles.
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Contexte
La SÉFM utilise la méthode de comparaison des ventes, également appelée « technique de la parité », comme méthode d'évaluation de la plupart des propriétés en Ontario. Cette approche de comparaison du prix de vente est fondée sur la théorie selon laquelle la valeur actuelle d'une propriété est étroitement liée au prix de vente de propriétés semblables. Elle est utilisée par les évaluateurs et par la plupart des juridictions compétentes en matière d'évaluation au Canada et dans le monde entier.
L'article 1 de la Loi sur l'évaluation définit la valeur actuelle comme suit : « à l’égard d’un bien-fonds, s’entend de la somme que produirait, le cas échéant, la vente du fief simple non grevé entre un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de dépendance ». Cela signifie que l'évaluation d'une propriété devrait correspondre au prix auquel on pourrait raisonnablement s'attendre à vendre la propriété, dans son état présent, sur le marché immobilier libre.
Afin d'établir la valeur actuelle des propriétés agricoles, l'article 19(5) de la Loi sur l'évaluation foncière déclare que « Aux fins d'établir la valeur des terres agricoles utilisées uniquement à des fins agricoles et celle des bâtiments qui y sont situés et qui sont utilisés uniquement à des fins agricoles, y compris la résidence située sur les terres agricoles, il y a lieu de prendre en compte la valeur courante des terres et des bâtiments uniquement aux fins agricoles et lors de l'établissement de la valeur courante, il ne faut pas prendre en compte les ventes des terres et des bâtiments à des personnes dont la principale occupation n'est pas l'agriculture. »
Cela signifie que, lors de la détermination de la valeur courante d'une propriété agricole, seules les transactions effectuées en condition de pleine concurrence entre des producteurs agricoles de bonne foi, consentants et sans lien de dépendance sont utilisées. Les propriétés agricoles vendues pour leur valeur de revente potentielle (c'est-à-dire en vue de l'aménagement) ne sont pas prises en considération.
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Processus
Les valeurs foncières exactes des terres agricoles en Ontario sont déterminées par des analyses exhaustives, en utilisant exclusivement les ventes entre exploitants agricoles, conformément à l'article 19(5) de la Loi sur l'évaluation. Les évaluations agricoles sont fondées sur la capacité productive du sol et sur d'autres facteurs, tels que le climat et l'emplacement.
La méthode d'évaluation applicable aux propriétés agricoles utilise le coût de remplacement à l'état neuf de toutes les structures moins la dépréciation et ajoute l'estimation de la valeur des terres.
Par exemple :
Valeur actuelle de la propriété agricole = valeur de la structure agricole + valeur de la structure résidentielle + valeur d'une autre structure + valeur des terres
Facteurs permettant de déterminer la valeur d'une exploitation agricole
Les principaux facteurs utilisés lors de la détermination de l'évaluation de la valeur d'une exploitation agricole sur le marché sont les suivants :
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Terres agricoles
Les terres agricoles sont évaluées selon leur valeur productive, c'est-à-dire leur capacité à produire des récoltes ou à subvenir aux besoins des troupeaux. Les taux de rendement des terres agricoles sont établis en tenant compte de facteurs tels que la texture du sol, la topographie, le drainage et la profondeur de la roche-mère.
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Résidence
La valeur de la structure résidentielle est déterminée en établissant un coût de remplacement à l'état neuf des améliorations, moins toute dépréciation.
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Sites résidentiels sur les terres agricoles
Si une résidence qui est située sur une propriété agricole est occupée par une personne qui participe activement à l'exploitation agricole en question (c'est-à-dire un propriétaire, un employé ou un travailleur saisonnier), une parcelle d'un acre évaluée au taux applicable des terres agricoles est attribuée à cette résidence. La valeur de la parcelle et celle de la résidence sont classées dans la catégorie des propriétés résidentielles.
Si une personne autre qu'un exploitant agricole occupe une résidence située sur une propriété agricole, une parcelle d'un acre évaluée au taux applicable des propriétés résidentielles est attribuée à cette résidence. La valeur de la parcelle et celle de la résidence sont classées dans la catégorie des propriétés résidentielles.
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Dépendances de la propriété agricole
Une dépendance agricole consiste en une amélioration ou une structure, autre qu'une résidence, qui est utilisée pour les activités agricoles. Les dépendances sont évaluées selon leur taille, leur âge, leur conception et elles sont comprises dans la catégorie des propriétés appropriée. Un coût de remplacement moins amortissement est établi pour chaque structure.
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Autres bâtiments
Tous les autres bâtiments qui ne sont pas utilisés dans le cadre de l'exploitation agricole ou comme résidence sont évalués en fonction de leur taille, de leur âge, de leur conception et sont classés dans la catégorie des propriétés appropriée suivant l'utilisation qui en est faite (par exemple, magasin de détail, installation de transformation). Un coût de remplacement moins amortissement est établi pour chaque structure.
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Analyse des ventes de propriétés agricoles
La première étape de l'établissement d'une évaluation d'une propriété agricole consiste à mener une enquête sur les ventes afin d'identifier les ventes valides de propriétés agricoles dans la zone. Pour obtenir de plus amples informations, consultez la procédure d'enquête sur les ventes des propriétés agricoles.
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Détermination de la valeur des propriétés agricoles
Les évaluations agricoles sont fondées sur la capacité productive du sol et sur d'autres facteurs, tels que l'emplacement. La valeur d'une exploitation agricole n'est pas basée sur les autres utilisations potentielles de la terre (par exemple, l'aménagement).
Lors de la détermination des taux d'évaluation des propriétés agricoles, seules les ventes de terres agricoles vacantes sont utilisées.
Chaque propriété agricole en Ontario est assignée à un quartier formé de propriétés agricoles dans le but d'établir sa valeur.
Les quartiers de propriétés agricoles prennent en compte les différences d'emplacement et nous tentons de les établir en fonction d'éléments communs tels que :
- les régions climatiques
- le type de sol et ses caractéristiques agricoles
- les propriétés similaires se vendant à des prix à l'acre similaires
À l'intérieur de chaque quartier de propriétés agricoles, des rajustements sont établis pour chaque classification des sols. La classification des sols quantifie les facteurs qui contribuent à la capacité agricole du sol. Il y a ordinairement six classes de propriété agricole. Selon cette échelle, la classe 1 est la plus productive et la classe 6 est la moins productive.
Cette analyse des ventes détermine un taux à l'acre pour chaque classe de sol, dans chaque quartier de propriétés agricoles en Ontario.
Les résultats sont ensuite comparés aux ventes en établissant le coefficient évaluation - prix de vente, afin de nous assurer que les valeurs produites sont exactes, cohérentes et équitables.
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Détermination de la valeur des structures agricoles
Les dépendances de la propriété agricole sont classées et évaluées individuellement en utilisant le Manuel du coût d'évaluation des propriétés agricoles/résidentielles de l'Ontario (Ontario Farm/Residential Valuation Cost Manual). Ce manuel contient les taux qui ont été établis et soumis à des essais in situ à partir des renseignements fournis par des sous-traitants et des distributeurs situés surtout dans le Sud-Ouest de l'Ontario, avec la collaboration du Canadian Farm Building Plan Service. Cependant, lorsqu'une certaine activité agricole était concentrée dans une région en particulier, nous avons obtenu les données pertinentes de cette région.
Un facteur de modification local a été mis au point pour rajuster à la date d'évaluation courante le coût de remplacement à l'état neuf des bâtiments de ferme extrait du manuel des coûts.
Les structures des propriétés agricoles sont dépréciées selon leur âge et leur état. Pour ce faire, la SÉFM utilise des tableaux de dépréciation standardisés qui déterminent la durée de vie économique restante d'une exploitation (pourcentage d'utilité d'une structure).
Il arrive parfois que des structures agricoles, en raison d'un manque de modernisation ou parce qu'elles ne sont pas adaptées à l'utilisation qui en est faite, soient affectées dans une certaine mesure par la désuétude fonctionnelle.
Afin d'obtenir la valeur contributive réelle d'un bâtiment agricole utilisé dans le cadre d'une activité agricole, la SÉFM analyse les ventes valides des terres agricoles comprenant des structures agricoles afin de déterminer si la désuétude fonctionnelle est justifiée.
Le cas échéant, la désuétude est exprimée en pourcentage et elle est prise en compte dans le calcul de la structure.
Par exemple :
Valeur de la structure = coût de remplacement neuf * facteur de modification local * pourcentage d'utilité * désuétude fonctionnelle.
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Valeur actuelle
La valeur des terres est ajoutée à la valeur de la ou des structures pour obtenir la valeur courante totale.
Les valeurs individuelles déterminées à l'aide de la méthode du coût appliquée au marché sont analysées pour vérifier si elles sont raisonnables et cohérentes avec les ventes récentes.
Une fois la valeur courante établie, la valeur est répartie entre les diverses utilisations de la propriété agricole. Ce processus est appelé « partitionnement ».
Par exemple, la valeur des biens-fonds utilisés à des fins agricoles, lesquels comprennent les terres et leurs dépendances agricoles, est désignée propriété agricole et peut être partitionnée dans la catégorie des propriétés résidentielles ou celle des propriétés agricoles. Pour être partitionnée dans la catégorie des propriétés agricoles, l'exploitation doit satisfaire aux critères établis par le Ministère de l'Agriculture, de l'Alimentation et des Affaires rurales de l'Ontario (MAAARO).
Si l'exploitation agricole remplit les conditions requises pour être classée dans la catégorie des exploitations agricoles, son taux d'imposition représentera 25 % de celui des résidences. Si celle-ci ne satisfait pas aux critères déterminés par le MAAARO, elle sera classée dans la catégorie des propriétés résidentielles et elle sera pleinement imposée au taux résidentiel.
Quelle que soit la classification accordée par le MAAARO à cette portion, la portion de la terre qui est utilisée à des fins résidentielles, laquelle comprend ordinairement un terrain d'un acre ainsi que toutes les structures résidentielles, sera classée dans la catégorie des propriétés résidentielles et sera pleinement imposée au taux résidentiel.
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Renseignements connexes
Remarque : cette procédure a été mise au point afin d'apporter au public une compréhension générale de l'évaluation des propriétés agricoles. La loi applicable prévaut en cas de contradiction entre la présente procédure et la loi pertinente.
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