Introduction
Pour déchiffrer les statistiques
Normes de qualité de la SÉFM pour les études de coefficient

Introduction

Le mandat de la Société d'évaluation foncière des municipalités (SÉFM) est d'évaluer tous les biens réels en Ontario à leur valeur actuelle. Le terme valeur actuelle « à l’égard d’un bien-fonds, s’entend de la somme que produirait, le cas échéant, la vente du fief simple non grevé entre un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de dépendance. »

En établissant les valeurs actuelles en 2005 pour les propriétés résidentielles, récréatives et condominiales, SÉFM a appliqué l'approche de comparaison des prix de vente, qui est généralement considérée par le secteur de l'évaluation comme étant la meilleure méthode d'évaluation pour ces types de propriétés.

L'approche de comparaison des prix de vente est fondée sur la théorie que la valeur actuelle d'une propriété a un lien direct avec le prix de vente de propriétés semblables. Cette approche a été utilisée dans plusieurs juridictions importantes de l'Amérique du Nord.

Remarque : dans les régions où il se produit peu de ventes ou où les données sont inadéquates, l'approche de comparaison des prix de vente n'a pas nécessairement été utilisée et une autre approche d'évaluation a été employée.

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Pour déchiffrer les statistiques

Lorsque l'approche de comparaison des prix de vente est utilisée pour établir la valeur, celle-ci est testée au moyen d'une étude des coefficients de vente afin d'en vérifier l'équité, l'exactitude et l'uniformité. Une étude des coefficients compare les évaluations foncières aux valeurs marchandes; il s'agit de l'outil principal utilisé pour réviser les évaluations collectives. Le coefficient de l'évaluation foncière divisé par le prix de vente (ou du prix de vente rectifié en fonction du temps) d'une propriété s'appelle le coefficient de l'évaluation foncière au prix de vente. Ce coefficient est calculé en divisant l'évaluation foncière de la propriété par le prix de vente.

Par exemple, une propriété qui a récemment été vendue 300 000 $ (V) a été évaluée à 294 000 $ (E) par l'évaluateur foncier.

Le coefficient E/V correspond à 294 000 $ / 300 000 $ = 0,98.

La date d'évaluation pour l'évaluation foncière était le 1er janvier 2005 pour les années d'imposition 2006, 2007 et 2008. Les ventes utilisées pour l'analyse sont celles qui ont été effectuées dans la période de 3 à 5 ans précédant la date de l'évaluation.  Les types de propriétés résidentielles, récréatives et condominiales améliorés sont compris dans le nombre de ventes et dans les statistiques totales.

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Normes de qualité de la SÉFM pour les études de coefficient

Les normes de qualité pour les études de coefficient qui suivent doivent être appliquées au niveau de la juridiction ou du marché. Les sous-ensembles ou les stratifications de données comptant moins de 30 ventes ne sont pas nécessaires pour satisfaire à ces normes, en raison de la faible taille de l'échantillon et des erreurs d'échantillonnage associées. Les mesures calculées, par elles-mêmes, ne constituent pas une preuve qu'une norme n'est pas satisfaite : il ne s'agit que d'une indication. Des mesures et des tests statistiques supplémentaires sont nécessaires afin de prouver qu'une norme n'est pas satisfaite.  Dans les marchés de faible valeur, les études de coefficient tendent à être déformées et d'autres normes de qualité, fondées sur les variances résiduelles, peuvent être utilisées.

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